一、起草背景

　　2012年7月1日起，前海管理局局正式履行前海合作区的规划和土地管理职能。目前，关于土地租赁的具体实施，尚无国家层面的法律依据，我市也没有先例。我局在无具体法律规定指引的情况下，已经先行先试展开了土地租赁工作，完成了前海企业公馆、梦工场、集中展示中心、创新商务中心的的土地租赁工作。为加强和规范前海合作区土地租赁工作，结合前海实际情况，制定了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。

　　二、前海土地租赁的政策依据

　　《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条规定，国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一。

　　《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》第二十三条规定，前海合作区的土地可以采取租赁、合作、抵押等多种方式利用。

　　《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》第二十条规定，采取出让、租赁方式利用土地的,由前海管理局拟订出让、租赁条件, 经市政府批准后纳入全市统一平台, 由前海管理局负责竞买资格审查工作。

　　《深圳市前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法》第三十五条规定，短期使用或用于修建临时建筑物的土地，可以实行租赁，租赁年限为五至二十年；第三十六条规定，土地租赁应以招拍挂方式公开确定用地主体和租金。前海管理局可将土地以协议方式租赁给其全资子公司。

　　三、《办法》的主要内容

　　本办法主要是从土地租赁制度的基本法律属性出发，结合前海合作区的实际，总结前海合作区试行土地租赁的经验和教训，通过细化的相关条款，使今后前海合作区的土地租赁工作有一个具体明确的管理制度。

　　（一）关于土地租赁的定义

　　《办法》第二条规定，土地租赁是指前海管理局将土地出租给承租人使用，由前海管理局与承租人签订一定年期的土地租赁合同，承租人支付租金的行为。

　　该条应有的含义包括土地租赁不是物权的让渡，承租人不能处分租赁的土地，承租人对所承租的土地只有占有、使用、收益的权利。

　　（二）关于土地租赁的指导思想和工作原则

　　《办法》第四条明确规定了土地租赁的指导思想和工作原则，明确规定土地租赁是一项过渡性土地有偿使用制度安排，是对土地出让的补充，土地租赁项目不得以盈利为目的。前海管理局应当严格控制土地租赁的规模，实现土地租赁市场与前海合作区土地出让市场的良性互补、错位发展，确保土地租赁封闭运行、结果可控。

　　（三）关于批准程序

　　《办法》第七条规定前海合作区土地租赁按照列入年度计划、制定方案报批、办理有关手续进行。前海管理局全资子公司的非营利性项目或市一级主管部门的公共配套项目，可以协议租赁土地。通过招标、拍卖或者挂牌方式确定承租人的，参照土地公开出让的操作程序，在深圳市土地房产交易中心公开进行。

　　（四）关于租金的确定

　　坚持市场化发展方向，参照我市对鼓励发展产业的地价扶持政策，《办法》第九条、第十条、第十一条在租赁土地的租金上，坚持以市场化为方向。

　　（五）关于承租人的权利

　　《办法》第十二条规定，在土地租赁期限内，承租人有权按照租赁合同约定的用地性质、规划要求和其他条件，对租赁土地进行开发、利用和经营，并享有占有、使用和收益的权利。

　　（六）关于租赁期满交回土地

　　《办法》第十四条规定，租赁期限届满，承租人须自行拆除租赁土地上的建筑物、构筑物并恢复原状。