深前海规〔2023〕12号

深圳市前海管理局关于印发《深圳前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法》的通知

各有关单位：

　　《深圳前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法》已经前海合作区党工委会议审议通过，现予印发，请遵照执行。

　　深圳市前海管理局       

　　2023年12月24日       

深圳前海深港现代服务业合作区土地租赁管理办法

第一章  总  则

　　第一条  为了完善深圳前海深港现代服务业合作区（以下简称前海合作区）土地有偿使用制度，规范国有土地租赁活动，加快要素集聚，根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（以下简称《条例》）等规定，结合前海合作区实际，制定本办法。

　　第二条  前海合作区范围内的国有土地租赁及其监督管理适用本办法。

　　宝中片区约7平方公里内用地以及区政府投资建设的公共管理与服务设施项目用地、公用设施项目用地，实行国有土地租赁的，按照深圳市国有土地租赁管理相关规定执行。

　　第三条  本办法所称国有土地租赁，是指深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称市前海管理局）将国有土地出租给承租人使用，由承租人与市前海管理局签订一定年期的国有建设用地使用权租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁包括租赁期限在五年以内的短期租赁和租赁期限在五年以上二十年以下的长期租赁。

　　市前海管理局应当严格控制国有土地租赁的规模，以短期租赁为主，审慎进行长期租赁。

　　土地在租赁期间不得纳入城市更新单元计划和土地整备计划。

　　第四条  前海合作区的国有土地租赁应当坚持发展引领、深港合作、公共利益优先和节约集约用地的原则。

　　第五条  市前海管理局负责前海合作区国有土地租赁的受理、审批、供地和批后监管等工作。

第二章  短期租赁

　　第六条  符合以下条件之一的急需公共服务设施用地可以按照短期租赁方式供应：

　　（一）社会投资主体组织实施的电动车充换电站、公交场站等交通设施，混凝土搅拌站、环卫车洒水车停车场、瓶装燃气站、建筑物废弃物综合利用厂、再生资源回收分拣场所、垃圾转运站等公用设施；

　　（二）市政府或者市前海管理局组织实施的急需公共服务设施，包括交通场站、环境卫生、电力、燃气、气象、通讯、水利、教育、医疗、文化、体育、公安等需短期使用土地的设施；

　　（三）市前海管理局批准的其他急需公共服务设施。

　　第七条  短期租赁用地应当未纳入国土空间保护与发展规划，不影响国土空间规划、建设用地供应计划等各层次规划与计划的实施。

　　第八条  短期租赁用地以协议方式确定承租人，租赁期限最长不得超过五年且不得续期。

　　第九条  市前海管理局按年度组织开展社会投资主体组织实施的急需公共服务设施项目的可行性论证，并根据需要征求相关职能部门意见后，形成项目可行性论证报告，明确项目实施的可行性、必要性、建设内容、建设规模等。项目经论证具备实施可行性的，由市前海管理局筛选确定项目实施主体。

　　市政府或者市前海管理局组织实施的急需公共服务设施，按政府投资建设项目的审批程序开展项目可行性论证、立项及项目实施主体筛选确定工作。其中，市前海管理局组织实施的急需公共服务设施，项目实施主体为市前海管理局依据《条例》设立的全资企业（以下简称局属全资企业）。

　　第十条  项目实施主体向市前海管理局提出短期租赁用地申请时，应当提供以下材料：

　　（一）立项及项目实施主体确定文件；

　　（二）短期租赁用地申请报告，包括拟申请用地面积、建设内容、建筑面积、建筑高度、使用期限等；

　　（三）拟申请用地范围图（附坐标）；

　　（四）属于地质灾害易发地区或者地质灾害（隐患）威胁范围的，应当提供地质灾害危险性评估报告；

　　（五）按照有关规定完成土壤环境以及噪声敏感集中区的调查、评估、治理或者取得生态环境部门意见；

　　（六）相关职能部门要求提供的其他材料。

　　第十一条  市前海管理局负责受理短期租赁用地申请材料并进行审核。申请材料有错误、可以当场更正的，应当允许申请人当场更正；申请材料不齐或者不符合形式要求的，应当书面告知不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；申请材料齐全并符合形式要求的，应当受理并出具受理凭证。

　　用地申请不符合本办法第六条、第七条规定条件的，审核不予通过，市前海管理局应当及时告知申请人；用地申请符合本办法第六条、第七条规定条件的，由市前海管理局组织开展规划研究论证，研究确定用地范围后拟订短期租赁用地方案并按程序报审，短期租赁用地方案应当包括以下内容：

　　（一）经确定的用地主体；

　　（二）地块的界址、空间范围；

　　（三）建设的设施类型和功能、建筑面积、建筑高度等；

　　（四）租赁期限、权利限制、规划设计条件等土地利用要求；

　　（五）租金数额及支付方式；

　　（六）地质灾害防护、土壤污染防护、生态环境保护等要求；

　　（七）涉及占用农用地或者未利用地的，应当同步编制农用地转用实施方案一并报批；

　　（八）涉及占用林地的，应当同步办理林地使用审批手续，需采伐林地上的林木或者砍伐迁移城市树木的，应当依法同步办理相关审批手续；

　　（九）其他需要明确的事项。

　　第十二条  经审定的短期租赁用地方案需在市前海管理局官方网站公示，公示期不得少于五日。市前海管理局对公示期间的反馈意见进行收集处理，如有用地主体调整、地块另选址等重大变更应当按程序重新组织供地。

　　公示期满无意见或者意见经妥善处理后，市前海管理局批准短期租赁用地申请，并向项目实施主体核发租金缴纳通知书，项目实施主体须在租金缴纳通知书核发之日起十五个工作日内按规定一次性缴清租金。项目实施主体持缴款凭证与市前海管理局签订国有建设用地使用权租赁合同（短期租赁）。

　　逾期未缴清租金的，短期租赁用地方案作废，项目实施主体应当按程序重新申请短期租赁用地。

　　第十三条  短期租赁租金按照《深圳市地价测算规则》计收。

　　第十四条  短期租赁用地需要临时建设的，设施应当符合临时建筑相关管理要求，承租人应当在编制项目设计方案并经市前海管理局审查后，按规定办理报建和验收手续，设施使用期限与用地期限一致。

　　第十五条  短期租赁用地及地上建（构）筑物不予办理不动产登记。国有建设用地使用权租赁合同（短期租赁）应当约定短期租赁用地及其地上建（构）筑物不得转让、转租或者抵押。

第三章  长期租赁

　　第十六条  前海合作区范围内的公共管理与服务设施、公用设施、交通设施、工业（含新型产业）设施、物流仓储设施和商业服务业设施等项目用地，可以通过长期租赁方式供应。具体情形由市前海管理局另行确定。

　　住宅、商务公寓等居住性质项目，以及法律、法规禁止长期租赁的其他情形，不得实行长期租赁。

　　第十七条  长期租赁实行弹性年期供应，租赁期限根据前海合作区城市规划建设的时序安排，结合项目特点、设施规模、用地性质等情况确定，最短不少于五年，最长不得超过二十年。

　　第十八条  长期租赁应当开展规划研究并编制用地建设方案，明确用地范围、开发用途、使用期限、建设要求、生态环境保护及噪声防治要求等规划设计条件，并按程序在市前海管理局官方网站公示，公示期不少于三十日。

　　第十九条  长期租赁用地纳入前海合作区年度建设用地供应计划。

　　市前海管理局根据确定的年度建设用地供应计划及用地建设方案，制定具体地块的国有建设用地使用权租赁方案（以下简称国有土地租赁方案）并按照程序报批。国有土地租赁方案包括用地范围、用途、租赁期限、规划设计条件、确定承租人的方式、租金及缴纳方式、土地权利及生态环境保护等内容。

　　第二十条  市前海管理局根据国有土地租赁方案，参照前海合作区土地出让的操作程序组织办理用地手续，与承租人签订国有建设用地使用权租赁合同。

　　第二十一条  长期租赁租金按照《深圳市地价测算规则》进行测算，适用土地使用年期修正系数，租金可以一次性缴纳或者逐年缴纳，缴纳方式和时间在国有土地租赁方案及国有土地租赁公告中明确。逐年缴纳的，应当按年度一次性缴清年租金。

　　第二十二条  长期租赁项目建设参照深圳市建设用地开工竣工管理相关规定执行。

　　第二十三条  长期租赁用地及地上建（构）筑物可以依法办理不动产登记，国有建设用地使用权租赁合同另有约定的除外。

　　长期租赁用地及地上建（构）筑物可以依法转让、转租或者抵押，国有建设用地使用权租赁合同另有约定的除外。

第四章  监督管理

　　第二十四条  国有土地租赁有下列情形之一的，市前海管理局可以依法提前收回土地：

　　（一）因实施城市规划或者其他公共利益需要的；

　　（二）因单位撤销、迁移等原因，停止使用租赁土地的；

　　（三）法律、法规规定需要提前收回土地的其他情形。

　　依照前款第一项、第三项的规定提前收回土地的，应当提前三个月通知承租人。提前收回土地应当退还承租人剩余土地租金（不计利息），并对地上建（构）筑物进行补偿。地上建（构）筑物补偿根据合同约定的用地性质和剩余使用期限，由市前海管理局委托评估后确定。

　　第二十五条  国有土地租赁期限届满，由市前海管理局无偿收回，纳入土地储备管理。租赁期间建设的建（构）筑物期满后原则上应当由承租人自行拆除并恢复土地原状，拆除的建（构）筑物不予补偿。

　　第二十六条  国有土地租赁期限届满前，承租人主动退出的，应当按照合同约定完成清场工作，向市前海管理局交回土地。市前海管理局应当退还承租人剩余土地租金（不计利息），地上建（构）筑物不予补偿。

　　第二十七条  市前海管理局应当加强对项目建设过程及设施使用情况的巡查，及时发现违法建设和违法用地行为，并将有关材料移送辖区规划土地监察部门依法查处。

　　第二十八条  承租人在国有土地租赁期间不得造成新增土壤污染，存在土壤污染风险的应当在国有建设用地使用权租赁合同中约定风险管控和修复责任主体。涉及土壤污染风险的用地，承租人应当在土地使用权收回前依法开展土壤污染状况调查和风险评估，并负责土壤污染风险管控和修复。

　　第二十九条  承租人在国有土地租赁期间发生用地违法行为，要求限期改正但拒不改正的，相关信息依法纳入前海公共信用平台，并按程序报送市公共信用信息管理系统，依法依规实施惩戒。

　　承租人用地违法行为已改正、符合信用修复条件的，可以按规定办理信用修复。

　　第三十条  承租人未按照国有建设用地使用权租赁合同约定的要求开发、利用、经营土地，或者存在其他违反约定情形的，市前海管理局应当责令其限期改正。逾期不改正的，市前海管理局有权按照约定解除国有建设用地使用权租赁合同，提前收回土地，并追究承租人违约责任；涉及违法的，由辖区规划土地监察部门依法查处。

　　长期租赁未及时缴纳分期租金的，按照国有建设用地使用权租赁合同约定计收违约金。

　　第五章  附  则

　　第三十一条  本办法下列用语的含义：

　　（一）临时建筑是指按照临时建筑相关规定及技术标准，搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或者其他设施；

　　（二）剩余土地租金是按照《深圳市地价测算规则》附表2测算的土地剩余年期地价。

　　第三十二条  本办法实施前已签订国有建设用地使用权租赁合同的，从其约定；无约定或者约定不明的，按照本办法执行。

　　第三十三条  本办法由市前海管理局负责解释。

　　第三十四条  本办法自2024年1月3日起施行，有效期五年。